暖通行業(yè)直面成品房時(shí)代——企業(yè)突圍與變革

 

原創(chuàng)： 申國(guó)強(qiáng)  地暖月刊  1周前

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成品房時(shí)代將會(huì)對(duì)暖通行業(yè)整體的發(fā)展產(chǎn)生重大影響，這種影響是顛覆性和革命性的，受此影響暖通行業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代，我們面臨的有挑戰(zhàn)更有機(jī)遇……

 

 

這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代

 

成品房時(shí)代帶給我們從未有過(guò)的壓力，同時(shí)也帶來(lái)從未有過(guò)的機(jī)遇，無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)看，都將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。總體來(lái)看，目前行業(yè)所面臨的困境和問(wèn)題表現(xiàn)為：

 

 

“寒夜”漫漫中如何度過(guò)困境？是轉(zhuǎn)型還是堅(jiān)守？這是業(yè)內(nèi)同仁都在探討的問(wèn)題。

 

但是上述問(wèn)題都是特定時(shí)期的一些表象，并不是根本問(wèn)題，真正的問(wèn)題是這些表象問(wèn)題背后的根基的改變，這是我們無(wú)法左右的，所帶來(lái)的影響也一定是巨大的。

 

 

鄭州博容節(jié)能科技有限公司董事長(zhǎng)  申國(guó)強(qiáng)

 

對(duì)于成品房時(shí)代到底會(huì)帶來(lái)哪些影響？鄭州博容節(jié)能科技有限公司董事長(zhǎng)申國(guó)強(qiáng)基于近兩年參與河南省成品房相關(guān)政策規(guī)范制定工作中的一些體會(huì)和思考，作以分享，希望能拋磚引玉引起行業(yè)更多的相關(guān)思考。

 

 

勢(shì)大于事，站在歷史角度觀察發(fā)展趨勢(shì)

 

任何企業(yè)只能順勢(shì)而為，而難以左右大勢(shì)，因此對(duì)于新時(shí)代帶來(lái)的影響，我認(rèn)為勢(shì)大于事：行業(yè)如何發(fā)展將受到時(shí)代大勢(shì)的影響，因此我主要以宏觀角度來(lái)展開(kāi)探討，嘗試站在歷史背景下來(lái)思考行業(yè)，并站在行業(yè)發(fā)展的背景下思考未來(lái)。

 

前文簡(jiǎn)要分析了目前的行業(yè)困境，而造成這種情況的原因肯定有內(nèi)因存在，暖通行業(yè)發(fā)展了幾十年，但到今天行業(yè)仍舊處于非常初級(jí)的階段，具體表現(xiàn)為：

 

 

 

這些現(xiàn)象表明，目前暖通行業(yè)本身就是一個(gè)不成熟的行業(yè)，繼續(xù)發(fā)展必然需要經(jīng)歷洗牌和重塑過(guò)程。

 

為什么市場(chǎng)上已經(jīng)有這么多的暖通公司，還會(huì)不斷有新的企業(yè)涌入進(jìn)來(lái)？我們不妨來(lái)看一組數(shù)據(jù)：2018年中國(guó)商品房新建面積為17億m2，銷(xiāo)售體量達(dá)14.9萬(wàn)億元，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為1950萬(wàn)戶(hù)，小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村住房至少是它的三倍。正是這么大的體量建筑，支撐了越來(lái)越多的暖通企業(yè)涌入市場(chǎng)。

 

其實(shí)只有體量是不夠的，市場(chǎng)上形成“暖通企業(yè)數(shù)量多如牛毛，但是真正能夠做大的寥寥無(wú)幾”的局面，還有一個(gè)重要推手就是毛坯房政策。該政策讓每個(gè)業(yè)主都成為買(mǎi)家，每年數(shù)千萬(wàn)買(mǎi)家多樣性的選擇支撐了數(shù)量眾多的暖通公司，也導(dǎo)致難有大型暖通公司成長(zhǎng)。而成品房時(shí)代的到來(lái)改變的正是這個(gè)基礎(chǔ)。

 

我們?cè)撊绾闻袛嘈袠I(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)？前段時(shí)間我聽(tīng)到這樣一種說(shuō)法：“如果一個(gè)行業(yè)的某個(gè)關(guān)鍵要素惡化了十倍以上，這個(gè)行業(yè)一定是調(diào)頭向下的。”而眼下我們行業(yè)最關(guān)鍵的要素，它的改變已不止十倍！客戶(hù)會(huì)千倍萬(wàn)倍的集中，客戶(hù)要求的服務(wù)能力、資金實(shí)力千倍萬(wàn)倍的增加，還有什么比這個(gè)對(duì)行業(yè)影響更大呢？

 

 

成品房是什么？

 

何謂成品房？2002年住建部在《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》中對(duì)其作出的定義為：

住宅全裝修是指在住宅交付使用前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢。其中，給水排水、燃?xì)夤?yīng)、通風(fēng)與采暖空調(diào)、照明供電以及智能化等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房、衛(wèi)生間等基本配套設(shè)備部品完備，使住宅具備基本使用功能。

 

從中我們要考慮，成品房時(shí)代所有設(shè)備全部安裝到位，交房之后和我們還有什么關(guān)系？

 

同時(shí)，需要區(qū)分一個(gè)概念，成品房不等于精裝房，不是簡(jiǎn)單的毛坯+裝修。真正的成品房應(yīng)該具有兩個(gè)特點(diǎn)，即一體化和產(chǎn)業(yè)化，這也是成品房未來(lái)的發(fā)展方向。一體化指一體化設(shè)計(jì)、一體化施工、一體化服務(wù)等。這時(shí)候需要注意，一所房子內(nèi)裝設(shè)計(jì)、產(chǎn)品選擇在設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)確定了，不會(huì)等蓋成之后再行招標(biāo)，所以傳統(tǒng)承接工程的方式已難以為繼。

 

成品房必然帶來(lái)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展需求，要求實(shí)現(xiàn)工廠(chǎng)化制造、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、裝配化施工等。這就意味著行業(yè)里現(xiàn)在所流行的產(chǎn)品、工藝、工坊，可能無(wú)法滿(mǎn)足未來(lái)的要求。

 

此外，在成品房之后，還有裝配式建筑，這對(duì)我們行業(yè)的影響會(huì)更大，有這么一個(gè)說(shuō)法形容：像造汽車(chē)一樣造房子，像做設(shè)備一樣做暖通。等裝配式來(lái)襲，采暖系統(tǒng)不再是一個(gè)孤立的系統(tǒng)，而會(huì)關(guān)系到整套房子。

 

受這些因素沖擊，將會(huì)帶來(lái)如下情況：

 

 

 

暖通及舒適家居行業(yè)總體體量很大，但這么多年來(lái)規(guī)模為何依舊很?。吭蚴钦嬲拇篦{根本看不上，因?yàn)檫@一行門(mén)檻太低，競(jìng)爭(zhēng)者太多。而等到成品房改變行業(yè)情況，部分公司可以做到幾百億甚至幾千億規(guī)模的時(shí)候，大鱷們便會(huì)陸續(xù)涌入，到時(shí)候我們面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)更具挑戰(zhàn)。

 

 

成品房時(shí)代真的會(huì)來(lái)臨么？

 

在分析某個(gè)行業(yè)具體情況的時(shí)候，需要將它放到特定的時(shí)代背景中，從而判斷這是必由之路，還是權(quán)宜之計(jì)。

 

首先，縱觀中國(guó)市場(chǎng)，對(duì)老百姓而言很多人是住不起房子的。而縱觀國(guó)際市場(chǎng)，合理的住房購(gòu)買(mǎi)年限為3～6年，這就意味著消費(fèi)者以3～6年的家庭收入就能買(mǎi)得起房，發(fā)展中國(guó)家可以擴(kuò)展到6～9年。然而，對(duì)應(yīng)到中國(guó)市場(chǎng)的情況通過(guò)下表可以發(fā)現(xiàn)，深圳需要34.2年，三亞需要29.8年。這便意味著，中國(guó)的房地產(chǎn)情況已經(jīng)到了普通家庭短時(shí)間內(nèi)根本難以購(gòu)買(mǎi)住房，甚至影響到國(guó)家安定。

 

 

第二，毛坯房帶來(lái)的環(huán)境壓力十分巨大。據(jù)查，一套100m2的住房，大約產(chǎn)生2～4噸建筑垃圾，全國(guó)每年的建筑垃圾大概為15.5億～24億噸。如今，上海已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行垃圾分類(lèi)，就是為了避免垃圾圍城。

 

 

 

另外，還有一個(gè)問(wèn)題無(wú)法避免，即勞動(dòng)力缺失。

 

 

 

可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的勞動(dòng)力從2002年就開(kāi)始下降，19～22歲的勞動(dòng)力也從2009年后劇減。這便意味著如今支撐我們行業(yè)的暖通工人，未來(lái)可能都找不到了。如果行業(yè)不做調(diào)整，將來(lái)這個(gè)行業(yè)也無(wú)“人”可干。由此得出結(jié)論，即成品房是時(shí)代的要求，我們已沒(méi)有退路。

 

 

房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折是背后根源

 

自1978年改革開(kāi)放，允許私人建房以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了兩大轉(zhuǎn)折點(diǎn)，一是1997年的金融風(fēng)暴，房地產(chǎn)作為救命稻草強(qiáng)勢(shì)崛起。二是2008年的金融危機(jī)?；仡^看，前二十年是培育期，后二十年是發(fā)展期。

 

經(jīng)過(guò)這四十年，中國(guó)從原來(lái)沒(méi)有商品房，發(fā)展到現(xiàn)今6.5萬(wàn)億美元房地產(chǎn)市值規(guī)模，甚至大于美國(guó)+歐洲所有房地產(chǎn)的產(chǎn)值。

 

 

 

此外，近些年政府一直密集出臺(tái)相關(guān)政策，1999年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》明確三個(gè)階段：

①1999～2005年為探索階段，普及理念。

②2006～2013年為發(fā)展階段，開(kāi)始試點(diǎn)。

③2013年后為推進(jìn)階段，政策鼓勵(lì)。

 

2016年以來(lái)，各地政策出臺(tái)更加密集，全裝修與成品房取代毛坯房、清水房已是大勢(shì)所趨，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了成品房的大時(shí)代。

 

 

 

 

暖通及舒適家居行業(yè)的未來(lái)

 

1、成品房對(duì)暖通及舒適家居行業(yè)帶來(lái)哪些變化？

①市場(chǎng)仍在，有效需求總量并沒(méi)減少。

②客戶(hù)不再零散分布，毛坯房客戶(hù)轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商手中。

③產(chǎn)品選擇在設(shè)計(jì)階段就已完成。

④傳統(tǒng)工程招標(biāo)改變。

⑤開(kāi)發(fā)商對(duì)成品住宅負(fù)責(zé)，全過(guò)程服務(wù)。

⑥產(chǎn)品研發(fā)的新思路、新理念。

⑦產(chǎn)品選擇的集中和替代性。

 

2、會(huì)有什么影響？

①原有零售新裝市場(chǎng)基本消失。

②客戶(hù)集中在少量的大客戶(hù)手里，大量暖通公司消失或者轉(zhuǎn)型。

③逐漸有大鱷級(jí)企業(yè)出現(xiàn)。

④廠(chǎng)家會(huì)有一輪劇烈洗牌。

⑤贏家不一定是傳統(tǒng)的企業(yè)，可能是“打劫的”。

⑥行業(yè)的規(guī)則、參與者將會(huì)有重大調(diào)整。

⑦固守原有思維模式者必將被淘汰。

 

 

 

3、面對(duì)這個(gè)情況我們?cè)趺赐白撸?/div>